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今年很差钱 杭州知名房地产商均借道信托融资

  预期年化收益率在25%以上,这是杭州某知名房地产商正在募集的一款房产信托基金抛出的"诱惑"。如此高的预期收益让信托业内人士也感到惊讶:"从来没听到过那么高收益的房地产信托,看来这家房地产公司真的很缺钱。"

  记者了解到,5月份起,求钱若渴的杭州房地产公司纷纷借道信托融资,目前已经有四家本土房地产公司通过信托融资,其中一家公司的同一个项目还前后找了两家信托公司来募集资金。

  房地产信托预期收益创新高

  周先生昨日收到一条某信托公司的营销短信,短信称该信托公司与杭州某房地产集团联袂打造了安城1号房地产基金依托产品,该产品以股权投资方式参与该房地产公司的多个优质项目,选取预期年化收益在25%以上的项目为种子储备,投资期限为5年回报的模式,投资者可享受房地产投资收益,资金门槛是300万元。

  "也就是说,该产品以有限合伙制的形式参与知名房产项目的开发建设,实质上就是为投资者打造一个优越的参与房地产开发环节的机会,同时把握房地产投资的全过程。"信托公司客户经理介绍,该项目总募资30亿元,信托公司并于6月30日起正式开始推介,截止日期为7月22日,认购起点300万起。

  如此高的收益率,不仅让投资者觉得不安,也让业内人士感到震惊:"虽然业内没有出现过这种房地产信托项目的亏损案例,但是这样高的收益率确实让人不放心,这意味着房地产项目本身的利润要足够高才能支付这笔融资的费用。"

  记者了解到,房地产信托基金化的运作方式早已出现,如杭州工商信托在2008年就推出了"飞鹰1号"的房地产基金产品,在2010年初进行首次分配时,实现了15%的年化收益。

  这家信托公司杭州区域的客户经理解释,这个项目总共募集30个亿,首期8.7个亿将投资参与温州龙湾区一个房产项目,目前比较保守测算的年化收益率至少在25%以上。

  不过,记者致电该信托客服热线咨询时,客服人员表示,确实有这样一款产品在发行,但是并不清楚具体投资什么项目以及预期收益水平。

  杭州地产商今年"很差钱"

  除了上述这家房产商的高收益产品外,近期多家杭城地产商纷纷求助信托融资这个渠道。5月30日,中航信托成立了一款房地产信托项目,项目总额12亿元,期限2年,资金用于杭州三家房地产商的三个地产项目。据项目介绍,这三家房地产公司均为浙江省一流品牌开发商,三家集团公司总资产规模近百亿元,净资产规模逾30亿元。三家集团公司互连互保,且实际控制人承担无限连带责任。该产品的预期年化收益率为9%-11%。

  最近,上述三家公司中的其中一家,与外贸信托正在推介一款产品,项目资金的投资方向还是同一个项目。该信托产品募集期截至7月8日,募集资金2.5-5亿元,预期年化收益率10%-12%。根据信托项目介绍,该产品的由融资方关联公司持有的海南"博鳌金湾"项目4个地块为抵押,抵押物初评价值13.187亿元,本息抵押率为43.98%。

  房地产信托监管日趋严厉

  7月4日,根据普益财富的最新统计数据显示,在今年上半年全部599款注明预期年化收益率的集合信托产品中,共有250款产品的预期收益率或最高预期收益率超过了10%,占全部标示预期收益率的产品的41.74%,收益率区间为4.5%-19.8%,最高收益率与最低收益率相差15.3个百分点。值得注意的是,在上半年最高年化收益率超过15%的5款集合信托当中,除了一款产品的资金运用领域为工商企业外,其余产品的投资方向均为房地产市场。

  今年二季度以来,银监会一再收紧房地产信托业务监管。从5月份开始,银监会要求信托公司每月10日前上报上月的《房地产信托业务风险监测表》,开始逐个监测房地产信托项目的资金投向、资金运用方式、风险控制措施等信息。6月份,银监会多次"窗口指导"信托公司,对房地产信托余额较大的信托公司,要求"规模要实现稳中有降";对于房地产信托新增规模较大的信托公司,要求"把握好节奏,严格控制增速"。

  但这一切监管措施均未完全奏效。用益信托的统计数据显示,今年4-6月,房地产信托规模分别为385.37亿元、324.64亿元、341.14亿元。今年上半年,房地产信托规模已经达到1540.87亿元,同比增长119%。

  6月30日,银监会非银部在杭州召开房地产信托业务研讨会,监管当局再次表示,将继续推行"事前报备"制度,并密切监测房地产信托产品的发行数量,持续进行风险提示。