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杭州再现热销楼盘烂尾 律师建议设预售金监管银行“黑名单”

每经记者 施娜 发自杭州 

“我们的楼盘去化率这么高,当时(2013年)排名第三,竟也烂尾了。”杭州申瑞国际业主Y先生日前告诉《每日经济新闻》记者。

继本报5月5日以《杭州“日光盘”烂尾背后:多家银行卷入预售金监管漏洞》为题,报道了杭州“田逸之星”楼盘烂尾,多家银行被曝卷入预售金监管漏洞之后,杭州申瑞国际的业主们如今也面临着同样的问题。11.6亿元的销售款,进入恒丰银行杭州分行监管账户的仅4.7亿元,更令人不解的是,监管账户资金如今只剩下5万元,而楼盘还差9000万元的装修款才能完工。

对此,恒丰银行杭州分行办公室相关工作人员表示,申瑞国际等楼盘的事情,需要等待总行确认相关信息,才能回复。记者随后又联系了恒丰银行总行,并按要求发去了采访函,但截至记者发稿,仍未获得回复。

类似情况屡次出现,商品房预售资金监管为何就是管不住楼盘烂尾呢?

大额资金去向不清

Y先生购买的申瑞国际,位于杭州申花板块核心,按照杭州市政府新一轮“东动西静南兴北秀”的城市规划,申花板块是杭州“城西核心示范区”的中心区域,也是近年来发展速度最快的板块之一。

资料显示,申瑞国际与丰潭路的新银泰城直线距离数百米,总建筑面积约82000平方米,由A、B两地块组成,规划有5A办公楼、Loft空间及沿街商铺。

据当地媒体报道,该楼盘是2014年度杭州的热销楼盘,曾经一度成为购房者关注的焦点。2013年1月13日,申瑞国际首次开盘,推出B地块1号楼,价格在21000元~22000元/平米之间,当日去化九成多,之后加推的楼盘销售也不错。

据业主们反映,申瑞国际的实际销售收入达11.6亿元,房屋建筑成本20888万元、土地出让金45888万元,合计成本66776万元,利润接近5亿元。

但该楼盘如今却面临烂尾的局面,虽然早就过了当初预计的交付时间,开发商杭州申瑞置业有限公司却一再拖延。

“申瑞国际多次延期交房,去年9月就要交房的,延到12月交房,后又延到今年5月,但工程进度迟迟未动”,业主W表示,“现在退房不敢退,房产证又不能办,房也没有交,而我们的钱一直在扣,利息每天在付。”

同时,业主Z女士告诉记者,开发商一直不现身,“每次给他(申瑞置业法人代表徐某)打电话,都说自己在高速公路上。”

《每日经济新闻》记者还注意到,在烂尾期间,该楼盘一直处于售房状态,陆陆续续都有房子售出。根据“住在杭州网”信息显示,仅最近的2015年3月21日这一天,该楼盘以32671元/平米的价格售出了28套房源。

“光这28套房,就有几千万元的资金,如果打到银行监管账户,用于装修尾款也是足够的。”Z女士说,根据相关部门提供的银行流水情况,2013年多笔银行监管的资金去向不明,“9000万,1亿元的钱哪里去了,都是大数字,没有摘要,借方空白”。

根据《杭州市商品房预售资金监管实施细则》(以下简称《监管细则》)规定,批准预售的商品房建设项目应当全部纳入预售资金监管对象范围,开放商按照商品房预售许可规模或者建设项目全部作为独立的预售资金监管对象,在当地银行机构申请开立商品房预售资金专用存款账户,一个监管项目只能开立一个监管账户,而且该账户不得支取现金。

同时,《监管细则》规定,监管项目工程预算清册总额不低于130%的预售资金按预售资金监管协议方式监管,超出部分可用于调用有关工程建设,但要凭监理单位证明向银行提出申请。

相比“田逸之星”楼盘,申瑞国际预售金打入恒丰银行杭州分行监管账户的超过了工程款的130%。“但银行账户现在就只剩5万元。”Z女士表示。

对于业主所述情况,记者分别联系了恒丰银行杭州分行办公室及恒丰银行总行,并按要求发去了采访函,但截至发稿,仍未获得回复。

律师:监管银行失职 

“我国目前普遍实行商品房预售制度,如果对预售资金管理不严,将很可能导致资金被挪用,甚至使开发项目出现逾期交房、烂尾楼工程、无法办权证等问题。”中国人民大学重阳金融研究院客座研究员董希淼表示,这些问题近年来愈演愈烈,侵害了购房者的合法权益,甚至影响到社会稳定,于是商品房预售资金监管制度在这种情况下应运而生。

据了解,近年来,我国70余个大中型城市先后出台了预售资金监管办法。杭州是其中之一,2010年11月,《监管细则》颁布。

不过,除了田逸之星和申瑞国际,据《浙江之声》报道,早在2012年,杭州金星房地产开发有限公司破产,导致余杭区西城时代家园无法按期交付,也是因为预售资金的42%并没有进入到监管账户。

对此,京衡律师事务所律师、杭州律协建筑与房地产委员会委员乐淳对《每日经济新闻》记者表示,制定《监管细则》是政府部门对开发商的要求,以减少任意挪用款项的情况发生,但在这些事件中,银行的监管名存实亡。

乐淳表示,既然是行政法规,银行是有义务遵守的,否则应承担相应的行政责任。这笔钱应专款用于楼盘开发,开发商用于其他项目或个人用途,或涉及犯罪。

针对Z女士提及的资金去向不明、没有详细记录的情况,乐淳表示,“在这个过程中,监管账户按常理推断是要监督与管理的。很明显,至少银行工作人员是失职的,也即银行失职。”

乐淳补充说,开发商存在拆东墙补西墙、到处“救火”、转移财产、甚至个人挥霍的情况,为了更好监管资金才引入第三方,银行作为第三方监管部门,同时是高度受监管的行业,还出现这种事情,是不应该的。

同时,董希淼指出,像“田逸之星”这样的项目出现烂尾,主要责任在于开发商,但地方政府角色缺位也是重要原因。按照相关规定,杭州市住房保障和房产管理局应督促检查商品房预售资金监管的实施情况,并受理商品房预售资金收缴、使用中违法违规行为的投诉处理。

那么,预售资金又该如何加强监管呢?

乐淳建议有关部门设立黑名单制度,每年度审核一次,对于不符合要求的银行禁止准入,“银行本身需要抢业务,抢了业务又不好好做,对于监管不到位的银行,可给予3年或5年,甚至10内不得开设监管账户,甚至按揭贷款业务也得停办的处罚。”

其次,要加强日常的巡查。“这需要银监部门和房管局共同来做,主要还是银监,因为房管局对于银行的业务并不懂。当然,一劳永逸的办法,就是不预售,所有的房子都是现房销售。”乐淳说。